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チョンセ契約時の注意1　～ローンのない物件を～

掲載 : 2013.10.25

チョンセをするときの注意1

今日から何回かにわたって
韓国でチョンセで賃貸する人のために
高額なチョンセ保証金を詐欺や損失から守るための方法を公開する！
　　
物件を探すとき
~物件に対する家主のローン~

#とんこ#たちがチョンセ物件を探すときに徹底的にこだわっていることが１つある。

それは！家主がその物件に対しローンを組んでないこと！
※登記を調べればローン額が分かる。
　ネットで調べることができる。
　ただし、新築の場合、完成してから半年ほど登記が出ない。

具体例を挙げて説明しよう↓
　

＜3億ウォンの物件があるとする＞

家主はこの物件を、持ち金5000万、銀行で2億5000万のローンを組んで購入。

ただし、家主はその物件を賃貸に出し
チョンセの保証金を1億5000万に設定してローンの一部返済に充てる考えだった。

その物件を#とんこ#らが賃貸契約し
保証金1億5000万を家主に払い、
家主はその1億5000万を銀行のローン返済に充てる。

それでもまだ、家主のローンは1億ウォン残っている。

この状態で#とんこ#は入居するが、
家主が破産するなど問題があった場合
銀行がその物件を差し押さえてしまうということである。

競売にかけられて、例えばその物件が「2億」で落札されたとしたら？

お金を貸した人で
返済の請求をする権利を持つ人を
債権者というが
ここでは保証金を払った#とんこ#や
融資をした銀行が債権者になる。

よって、
#とんこ#にも配当の権利はあるが、
それには優先順位があり
銀行が優先順位1位ならば#とんこ#は2位になってしまう。

落札価格2億から銀行が(ローンの残金)1億を取ると、1億しか残らない。

1億5000万の保証金のうち
#とんこ#に戻ってくるお金は1億で、5000万ウォンの損害となってしまう！！

こういうことを防ぐためには
①現在家主がローンを組んでいないチョンセ物件を探す必要があるのだ！！

あるいは、

②現在ローンが組まれた物件でも、
とんこらが払った保証金を充てることで家主のローンが完済できるのなら問題ない。

今回、#とんこ#が契約した物件は上の②のパターンだった。

つまり、

入居段階(=保証金を全額納める段階)でその物件に関する家主のローンはなくなるわけだ。

でも、本当に家主のローンがなくなるかを確実に確認するためには？
銀行の業務が終わる直前の時間帯に
家主とともに銀行に行ってそこでチョンセ保証金を家主に支払い、

自分の目の前でその保証金を
家主が建設会社に振込むのを見届ける（ローン残金が０になったか確認）！

ここでのポイントは「業務が終わる直前の時間帯」に銀行で手続きするということ！！

その理由は後のブログで説明！
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➔ チョンセとウォルセ
➔ チョンセ制度のからくり

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